“노후 자산은 안전할까”…캐나다 콘도 투자, 은퇴세대에 ‘위험한 베팅’으로 전락 > 로컬 뉴스

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2022년 초만 해도 캐나다 콘도 시장은 끝없이 상승할 것처럼 보였다. 다운사이징을 고민하는 은퇴 세대에게 콘도는 안정적 노후 자산이자 임대 수익까지 기대할 수 있는 ‘현명한 투자’로 여겨졌다. 그러나 불과 3년 만에 상황은 정반대로 뒤집혔다. 전문가들은 “콘도는 더 이상 은퇴 자금을 담보할 수 있는 안전한 선택지가 아니다”라며 경고음을 내고 있다.

투자 매력 잃은 콘도 시장

캐나다 통계청에 따르면 2022년 토론토 콘도의 38.9%, 밴쿠버 콘도의 34.2%가 투자용으로 소유된 것으로 나타났다. 그러나 최근 시장은 급격히 냉각됐다. 레저(Leger)가 Rates.ca 의뢰로 실시한 설문조사에서 응답자의 30%는 “콘도는 한때 좋은 투자였으나 이제는 매력이 없다”고 답했다. 

투자 목적으로 콘도를 사겠다는 응답은 11%에 불과했고, 57%는 “어떠한 이유로도 콘도를 사지 않겠다”고 잘라 말했다.

토론토는 한때 북미에서 가장 뜨거운 콘도 시장으로 꼽혔지만 지금은 ‘콘도 쇼크’의 진앙지로 불린다. 

시장조사업체 어버네이션(Urbanation)은 올 7월 보고서에서 광역토론토·해밀턴 지역 콘도 판매가 전년 대비 69% 급감했으며, 미분양 재고는 사상 최고치를 기록했다고 밝혔다.

문제는 단순한 투자 수익성 저하에 그치지 않는다. 은퇴 자금 대부분을 콘도에 묶어둔 세대는 ‘노후 불안’에 직면하고 있다.

“팬데믹 정점기에 분양이나 매입한 콘도는 가치가 크게 떨어졌다. 언제, 혹은 과연 다시 오를 수 있을지 불확실하다” (페넬로프 그레이엄, 모기지 전문가)

“한때 콘도는 노후 보장의 상징이었지만 지금은 불확실성이 커졌다. 공급 급증, 관리비 상승, 자산가치 정체가 동시에 나타나면서 은퇴자산으로서 매력이 급격히 떨어지고 있다” (벤 맥케이브, 블룸 파이낸스 CEO)

재정설계 전문가 제이슨 에반스는 “동일한 도시 내 주택과 투자용 콘도를 동시에 보유하면 특정 시장에 과도하게 노출되는 셈”이라며 “수익 실현이 임대료에 제한되고 원금은 매각 전까지 묶여 있어 유연성이 떨어진다”고 지적했다.

임대시장도 흔들

설상가상으로 임대시장도 위축되고 있다. 캐나다 전국 임대료는 올 7월까지 9개월 연속 하락했다. 소규모 임대업자들이 시장에서 빠져나가면서 ‘렌트 수익’의 기반이 흔들린 것이다.

“금리가 급등하면서 콘도 임대 수익을 계산하기가 어려워졌다. 기존 소규모 임대인들이 물건을 처분했고, 신규 구매자도 크게 줄었다.” (그레이엄)

주거 기능 면에서도 한계가 드러난다. 1990년대 토론토 콘도의 평균 면적은 947평방피트(약 88㎡)였지만, 2016년 이후 신축 콘도는 평균 640평방피트(약 59㎡)로 줄었다. 

밴쿠버도 같은 기간 912평방피트에서 790평방피트로 감소했다.

“시니어들이 다운사이징을 원하지만 여전히 마당과 정원, 손님을 맞을 공간을 원한다. 그러나 현재 콘도는 투자자 중심으로 설계돼 이들의 욕구를 충족하지 못한다.” (리샤드 라미즈, Zown 부동산 대표)

결국 은퇴세대는 “차라리 평생 살던 단독주택에 머물겠다”는 쪽으로 기울고 있다. 로열르페이지 중개인 션 지겔스타인은 “나이 든 구매자들은 가능한 한 기존 주택에서 버티려는 경향이 강하다”고 전했다.

대안은 무엇인가

재무 전문가들은 “콘도 투자 대신 포트폴리오 다각화가 답”이라고 조언한다.

• RRSP·TFSA 같은 세제혜택 계좌 적극 활용

• REITs(부동산투자신탁) 등 간접투자

• 주식·채권 혼합 ETF 통한 안정적 자산 배분

특히 은퇴를 앞둔 세대는 RRSP(Registered Retirement Savings Plan) 활용도가 크다. 소득이 정점에 있는 시기이므로 세액공제를 극대화할 수 있고, 장기적으로 안정적인 노후자금을 마련할 수 있기 때문이다.

캐나다 콘도는 더 이상 ‘노후 보장형 투자’가 아니다. 고금리, 공급 과잉, 임대시장 위축, 그리고 점점 작아지는 평형은 은퇴 세대의 라이프스타일과 맞지 않는다. 

“한때는 안전자산이었던 콘도가 이제는 리스크 자산으로 바뀌었다”는 전문가들의 지적은 단순한 경고가 아니다.

노후 자금을 위한 투자라면 부동산 외 다른 자산군으로 시선을 넓히는 것이 더 현명한 선택일 수 있다.

밴쿠버교차로